東區陳先生問：我與李先生及其他人共有一筆土地，李等人要將該土地以某價格賣給他人，李先生就用存證信函通知我是否以同一價格優先購買，我即回復願意購買，但李先生僅通知我其出售之價格而已，就他們賣給別人的重要買賣條件，卻未於存證信函進行揭露，致雙方以後發生履約上糾紛，請問應該如何處理？
答：土地法規定共有土地的處分，應以共有人過半數及其應有部分（持分）合計過半數之同意行之，但其應有部分合計已逾三分之二時，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。共有人此得以同一價格優先購買的權利，稱為優先購買權或先買特權。依據此規定，李先生等人要出售該筆土地，合計其出售的共有人數及應有部分，應該都已經超過半數。
李先生通知陳先生行使優先購買權，係僅通知出售的價格，及詢問是否以同一價格優先購買，而就重要買賣條件卻未予揭露，致受通知的陳先生難作正確思考，甚至喪失優先承購機會，可能造成陳先生的損失，究竟如何處理？土地法上規定優先購買權，是為了優先購買權人的利益，如果共有人通知時未揭露價格以外的重要買賣條件時，如果受通知人已回復要優先購買，則雙方成立買賣契約，通知之共有人應該對優先購買權人負不完全給付責任；如果受通知人已回復不予優先購買，因雙方未成立契約，通知之共有人應該對優先購買權人負締約上過失責任。
本案因陳先生已回復李先生要優先購買，所以買賣契約成立，但李先生因未告知重要買賣條件，如有造成陳先生的損害，陳先生可以請求李先生負債務不履行的損害賠償責任。
（作者∕林瑞成律師）
