■李沃牆 房價節節高漲，許多百姓只能望屋興嘆徒喚奈何。(本報資料照) 房子是用來居住，不該作為投資和炒作的商品，然房價卻節節高漲，許多百姓只能望屋興嘆徒喚奈何。據內政部統計，截至二０二一年第四季，全國房貸負擔率為百分之三十七點八三，房價負擔能力為略低等級，較去年同季上升一點二個百分點；而全國房價所得比季為九點四六，台北市更高達十六點二九。持平而論，近年政府打炒房不遺餘力，但未能奏效。 行政院會於四月七日拍板《平均地權條例》修正草案，通過內政部所提五大打炒房修法措施，分別為限制預售屋轉售、炒作行為重罰五千萬、建立檢舉獎金制度、私法人取得住宅用房屋許可制、預售屋解約應於三十日內申報登錄，並將送請立法院審議。令人質疑的是，這五大重拳能否對症下藥，有效抑制房價，遏阻炒房及穩定房市？ 首先，此波房價上漲主要是營建缺工和原物料成本大漲，海外台商重組供應鏈、積極回台買地擴廠，以及貨幣寬鬆的超低利率，加上房市景氣循環由止跌點回升到目前的主升段所致。其次，檢視這五大重拳，似乎拳拳到肉，但仍力有未逮之處。 首先，第一拳揮向阻斷轉售牟利炒作管道，限制預售屋、新建成屋契約讓與或轉售，以遏阻換約轉售牟利、哄抬房價，頗能對症下藥。眾所周知，預售屋紅單炒作由來已久，內政部自去年七月一日起，禁止紅單轉售，仍尚未併入房地合一課稅。但針對違法紅單該如何課稅，實務上各國稅局見解不一，有些認為應視為財產交易所得，併入所得稅申報，個人最高稅率百分之四十、營利事業最高百分之二十；有些則認為應視為房地合一案件，併入房地合一課稅，個人、營利事業最高稅率皆為百分之四十五。 其次，針對潛銷、飢餓行銷、散布不實銷售價格與銷售量、網路群組銷售揪團炒房祭出重罰亦允有必要。其實，房地產行銷廣告對消費者影響甚大，一旦有交易糾紛，訴訟程序冗長，公平會將把預售屋行銷廣告列為重點稽查項目；除了提高罰鍰金額外，也將強化稽查手段，扮演「秘密客」走訪建案，看是否有違規行為。 第三，這幾年私法人購買住宅用私法人名義購置豪宅，作為節稅、資產配置，並轉手獲利的現象處處可見。根據統計，二０一九至二０二０年自然人購屋宅數達五十一點八萬，法人購置約二點三萬宅，法人購置占比約為百分之四；自然人購屋數量以一至三房為最大宗，比例高達百分之九十五，但法人購屋數量一至三房比例為百分之六十二，更有高達百分之三十八是購置四戶以上，加上法人擁有多戶住宅人數比例不低，囤房現象尤為明顯。私法人置產囤房助長炒房，抬高房價，令一般民眾苦不堪言，有必要予以管控。 第四，不少投資客利用揪團簽約後再行「換約轉售」的手法，塑造建案搶購完銷假象，藉此造成想買屋的消費者恐慌，促使建案售價不斷調漲。此次修法限制預售屋換約，規定預售屋買賣契約若有解約情形，應於三十日內辦理登錄申報，違者將按戶棟處罰三萬至十五萬元，一定程度能遏止假性買賣炒作，使市場回歸理性交易與合理交易價格。 不過，這五大打炒房措施也有疊床架屋之虞；況且，上有政策，下有對策，如建商被迫調漲新屋價格，最後還是由消費者買單，再加上地方政府人力及執行力不足，恐難收畢其功於一役之效。 （作者為淡江大學財金系教授）