區段徵收、市地重劃哪個好？桃市地政局長蔡金鐘這麼說

《本文轉載自桃園電子報：https://tyenews.com/》

記者吳詠平

桃園市近年來有許多的土地開發案如航空城區段徵收、中路區重劃、經國重劃、草漯重劃，這些都與地政局業務有關，《桃園電子報》專訪地政局長蔡金鐘，為大家說明區段徵收及市地重劃的不同處，及近期較受矚目的A21地區區段徵收案。

除了航空城外，桃園最近幾年大家也看到很多重劃區的開發，蔡金鐘表示，地政局的土地開發有一般徵收、市地重劃及區段徵收，這其中還有都市發展局的都市更新規劃，都發局著重在土地上的發展，如容積率、舊屋改建、重建、修建等。地政的一般徵收，簡單講就是一般人說的強制徵收，不過在徵收前都會與地主協議價購，所以目前包括產業區報編的一般徵收，中央都會要地方政府協議價購的比例夠高才會通過，一般徵收地主只有領徵收款並沒有配地，所以被一般徵收民眾就會要求政府為什麼不區段徵收或市地重劃。

蔡金鐘說明，區段徵收與土地重劃有個共通點，都是自償性，也就是政府是向銀行借貸先開發，無償取得公共設施用地，等到地主配地後，剩餘的土地政府可拿來公開標售，由出最高價者得標，償還銀行貸款後，如有剩餘款就會繳到「平均地權基金」及「土地重劃基金」內，區段徵收是完全繳入，市地重劃則只繳回一半，另一半留在重劃區使用，平均地權基金會保留二到三成供其它區借貸，其它的入市庫由財政局撥給局相關處作為桃園建設的開發費用，如捷運建設，蓋捷運中央會有款項補助但地方要編相對預算，最近桃園建設多，歲入預算要編列很多，這兩個基金是重要的財源。

蔡金鐘進一步說明，市地重劃就是重新劃定，與區段徵收的差異在將來如何配地，由於同樣都是自償性政府取得公共設施，民眾配回的土地當然會縮減，但配回的地方方整整而且面臨馬路，可立即使用，效益與土地增值性高。市地重劃部分是按照原位置配回，如果民眾土地在4個街廓而且都達到分配面積標準，配回的地就分成4塊無法集中，區段徵收則是由地政局歸戶，把民眾原土地上分散的持分歸整起來，民眾可決定是要領徵收款或是配地，或是部分領錢部分配地，民眾可以配到比較大塊的地，與市地重劃分散配地不同，另外是市地重劃權值配地配下來後，還是會有土地共有的問題，如果共有人太多就難以拆單各自獨立享有產權，像草漯市地重劃有些地有上百人共有很難拆單，區段徵收則因為每個人都歸戶了，就解決了共有的問題，常常一塊土地很久沒有處分，繼承人會越來越多，也就是公同共有人越多，時間久了就很難處理，所以要解決共有人的問題只能透過一般徵收或區段徵收。另外還有一項大差異在，區段徵收配回的地在40%~50%，桃園現況是40%~41%，市地重劃最少可領回55%，民眾看到這比例後，對市府要用一般徵收取得用地時就會疑問，為什麼不用區段徵收，用區段徵收後又會質疑為什麼不市地重劃，但這就像前面所說的，這是一體兩面有好有壞。此外區段徵收有安置計畫，如果民眾的房子要拆有租屋費用補助，重劃就沒有。

蔡金鐘表示，無論徵收或是重劃都是在作都市更新，都發局是規劃單位，但在規畫過程當中地政局要參與可行性評估，現在中央對開發案只要地政同意就比較沒有問題，理論上都發局怎麼規畫地政局就怎麼執行，但過去民眾往往會對規畫有意見，比如說為什麼路開的那麼窄等，這要回歸到都市計劃在辦公展說明會的時候，早期的時候沒有讓所有相關的民眾都收到通知到現場，只由村里長或里幹事等在報紙上登一登公告就算通知了，其實很多人不知道，因此到場的人很少，等到地政局去執行的時候，民眾就開始罵地政單位，後來法令修改，一定要掛號通知所有相關民眾，讓民眾充分表述意見，有的還要辦聽證，這最好要再在都市計劃階段就一起處理，不要等開發的時候，像航空城光辦聽證就多花了1年的時間。

桃園最近還有一個比較受矚目的區段徵收案，就是機場捷運A21站附近開發案，蔡金鐘表示，A21站已經在今年4月辦說明會，總共309戶有資格，最後合併成78支籤，大家有共識將來地就會配回比較大塊，大面積的地比較可能蓋大樓，如此才有都市景觀，早期配地面積較小，都蓋像火柴盒一樣的透天房，大家看看現在的中路特區、藝文園區都是蓋大樓，當地都市樣貌就相對好看許多，78戶地已經配售完畢，預計今年9月份會釋出一部分土地公開標售，所得會先償還部分向銀行借貸的成本，公設部分則還在施工，預計明年2月完工，6月底前完成驗收程序，地政局開放指定建築線之後就可申請建照。另外A21邊緣鄰近殯葬區，當地的興南國中就會搬到這開發案中，現在命名為環北國中，再者南園二路會持續徵收打通接到新生路、中豐路，重要的是中豐路交流道已經在110年底開始施工，預計在114年底115年初完工，機場捷運A21到A22已經完工通車後面要繼續通道A23中壢站及後站接捷運綠線中壢延伸線，整個中壢市區容貌會因為A21的開發有很大不同，是許多人看好未來桃園快速發展的區域。