〈法扶天地〉分割共有物訴訟 應告知抵押權人參加訴訟

　南區陳先生問：自己與堂哥共有一筆土地，所有權應有部分各二分之一，堂哥就其應有部分因向他人借貸而設定抵押權給第三人。現在想要蓋房子，欲將該筆土地分割為兩筆土地，由他與堂哥各自單獨所有，卻很擔心堂哥設定的抵押權會不會移轉到自己分割後取得之土地上呢？

　答：這個問題，依照土地登記規則第一百零七條第一項本文的規定：「分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。」所以，共有人將其應有部分設定抵押權後，在共有物分割後，抵押權依前開規定，是會移轉到每一筆分割後之不動產上。因此就有投機份子故意去購買極小之應有部分，之後設定高額抵押權，再將該土地主張分割，使得抵押權也隨同移轉到其他共有人土地上，讓抵押權人可以查封其他共有人的土地拍買，很多人因此遭受無妄之災！
　因此，為保護其他共有人之權益，且兼顧真正抵押權人之權利，民法在九十八年一月二十三日新增訂第八百二十四之一條第二項規定：「應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。」因共有人分割之結果，而影響其擔保物的分配位置，影響擔保物之價值；所以在分割共有物時，須使抵押權人有機會參與分割訴訟或分割協議之程序，使其權益受到保障。在訴訟分割之情形下，任何共有人均得通知抵押權人依法參加訴訟，因為抵押權人是法律上之利害關係人，需使其得就分割方法陳述意見以保障其權益，法院亦須斟酌其意見；倘抵押權人經訴訟告知而未參加，即應受訴訟結果之拘束，抵押權僅會移存至設定擔保物權之共有人分得之土地上。在協議分割之情形下，必須由抵押權人參與協議並同意分割，才能解決上面民眾之問題。
　所以，民眾在處理分割共有物時，若是決定以協議分割之方式，必須有抵押權人同意分割，才不會導致抵押權移存於其他共有人分割後所分配之土地上。如果難以讓抵押權人參與分割之協議並同意分割方法，還是寧可讓協議不成立，改由法院訴訟分割處理，以免造成後遺症。
　最後，要提醒的是，訴訟分割時，若知道共有物有設定抵押權，切記要請法院通知抵押權人參加訴訟，以避免其他共有人設定之抵押權移存與自己分割後之土地上，權利受到損害。（作者／黃厚誠律師）