新營區李先生問：我在四十年前向他人買了一間違章建築房屋，無法辦理所有權移轉登記，後來出賣人積欠債務，最近債權人來查封這間違章建築；債權人主張我只有事實上的處分權，不得排除強制執行，違章建築還是要拍賣，請問我該如何保障權益？
答：違章建築是無法辦理第一次所有權登記的房子，俗稱「未保存登記的房子」。在實務上，法院會依據債權人的指封，將未保存登記的房子查封、拍賣，所以違章建築仍是具有交易價值的財產。至於被查封的違章建築買受人是否可以用查封違章建築屬於第三人財產的理由，提起第三人異議之訴，而排除法院的強制執行？這個問題在實務上是有爭議的。
實務上對於無法辦理所有權移轉登記的違章建築買賣行為，給予違章建築買受人的權利，雖然不是所有權，但卻認為買受人可以取得違章建築的事實上處分權，蓋因社會上進行違章建築買賣交易的情形比比皆是，違章建築雖依法應拆除，但是在拆除前，亦屬於違章建築買受人的財產法益，可以接受法律的保障。
買來的違章建築被查封，買受人可以提起第三人異議之訴以排除強制執行嗎？如果違章建築的房屋，原非債務人所有，而被法院誤予查封，買受人因不能辦理移轉登記，自得代位原所有人提起異議之訴，因為違章建築的出賣人負有擔保義務，以排除他人對買受人的侵害。但是若該房屋為債務人所有（即債務人為房屋的原始建築人），買受人雖購買多年，亦無排除強制執行的權利。李先生應去了解這違章建築是否為債務人所有，如果不是，才可以提起第三人異議之訴排除強制執行。
（作者／中華民國律師公會全國聯合會理事長林瑞成律師）
