中西區陳小姐問：我因繼承父親遺產，和其他人共有一筆土地。這幾天收到一封存證信函，記載該筆土地已經被其他共有人依照土地法規定出售，我如果不在十天內主張優先承買，該筆土地就會移轉登記給買受人，我只能事後至法院領取提存的分配款。我很想保留父親留下來的土地，卻又沒辦法拿出那麼多錢把整塊土地買下來，請問法律有規定共有人可以不經過我的同意擅自把土地賣掉嗎？
答：民法第八百十九條第二項固規定共有物之處分、變更、及設定負擔，原則上應得共有人全體之同意，惟我國土地法為促進共有土地利用、避免因少數共有人拒絕而影響多數共有人處分權利，於該法第卅四條之一第一項定有特別規範，即「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」因土地法係優先於民法適用之特別法，故如同意出售共有土地之共有人數及其應有部分合計均超過半數，或同意出售共有土地之應有部分合計已逾三分之二，依上開土地法第卅四條之一第一項之特別規定，部分共有人確可不經其他少數共有人之同意即將土地全部出售處分予第三人。
又就此節，土地法第卅四條之一第三項雖然規定不同意出售的其他共有人有以同一條件優先承購之權，惟考量少數共有人可能未必有買受共有物的資力，為避免所有多數應有部分之共有人故意以不合理之價格將土地出售或以交換方式處分予同意出售之共有人，而對少數共有人利益產生不當侵害，內政部一０一年二月一日內授中辦地字第一０一六六五００七九號令已明確認定此時仍有依民法第一０六條禁止自己代理之規定適用，部分共有人不得依土地法第卅四條之一規定，就共有土地全部處分予同意處分之共有人之一或數人，僅在土地買受人非共有人之情形下，共有人才能依前述土地法第卅四條之一第一項規定，以過半數或應有部分合計超過三分之二同意處分土地。
為此，如本件土地係遭其他共有人以多數決出售予同意出售之共有人之一或數人，並非適法；惟若買受人並非共有人之一，陳小姐又無力行使優先承買權按相同條件買受共有土地全部，恐亦僅能接受共有土地遭出售之結論。此時多數共有人需先將應分配予陳小姐等不同意出售共有人之價款給付予陳小姐或提存於法院，並提出相關證明，始得向地政機關申辦土地權利變更登記。 （作者∕李合法律師）