〈 法扶天地 〉承租人可以只買部分土地

永康區王先生問：我與李先生訂立土地租賃契約，約定我在土地上建屋使用。後來李先生將該筆土地與其他九筆土地合併成一筆土地，將全部土地出售給第三人陳先生，並已完成土地所有權移轉登記，可是李先生並未通知我優先購買。現在我想提起塗銷土地所有權登記訴訟，但是我負擔不起全部土地的買賣價金，請問我可以僅就部分的土地主張優先購買權嗎？

答：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買的權利。在這樣情形，承租人的租賃權雖然繼續存在，但是其使用與所有不能合一，不能促進物的利用且多糾紛，故法律賦予承租人有優先承買權。承租人一旦行使此項優先購買權，就是對出賣土地的出租人行使買賣契約訂立請求權，也就是請求出賣人按照與第三人所約定的同樣條件補訂書面契約。優先承買權人（承租人）可以請求法院確認優先承買權存在，及塗銷該項所有權移轉登記，並協同辦理所有權移轉登記。

如果在同一土地上，有二以上承租人本於租用基地法律關係而建築房屋，或出租人與第三人約定買賣的土地，還有承租土地以外的他筆土地，在解釋上各該承租人均可就其承租土地部分主張優先承買權，且不以主張承買出租人與第三人約定買賣的全部土地為必要。至於承買的方式，可以就其房屋坐落的承租土地，請求共同優先承買，也可以按其房屋坐落基地之比例各自請求優先承買。不過，承租人不得請求出賣人分割土地，由其取得分割後的土地所有權。

王先生可以李先生、陳先生為被告，訴請法院確認其優先承買權存在，及請求塗銷所有權移轉登記，並請求按照其房屋坐落基地的比例協同辦理所有權移轉登記。

（作者∕林瑞成律師）