〈法扶天地〉小心定期租約 變成不定期限租賃契約

東區葉先生問：兩年前，我將房子出租給陳先生，雙方簽訂租賃契約期限一年。原訂租約屆期後，陳先生仍在每月五日將房租匯入我的戶頭，我覺得算是優良房客，便未再重寫新契約書，就這樣陳先生一直按月付房租住下去。現在我想賣房子，要求陳先生搬離，沒想到對方居然說，我們之間已經是不定期限租賃契約，不能要求他搬走。我真的一頭霧水，到底什麼是不定期限租賃契約？我不租給他，難道真的不行嗎？

答：房屋租賃是普遍存在的社會現象，若租賃契約沒約定好，屆期後仍繼續收租，房東也是會吃虧的。案例中原來一年租期到，陳先生原本應該依民法第四五五條返還房屋的，但他卻仍持續給付房租並繼續占有使用，而房東葉先生也繼續收租，並無反對繼續出租給陳先生，如此就符合民法第四五一條規定的：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」也就是雙方的租賃契約從一年，變成不定期限繼續契約。

房東面對不定期限租賃契約，又該如何處理呢？此時不定期限租賃契約必須適用土地法第一百條規定，才能收回房屋，其規定「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」所以，房東必須要有以上六款的情形，才能終止不定期限租賃契約，將房屋收回。

因此，房東要避免陷入租約變成不定期限之窘境，除原租約屆期前、後時，都要通知房客搬離外，最保險的方法是在簽訂之租賃契約時，明確約訂「期滿後絕不續租」，或「續租應另訂契約」，以達到反對續租之意思表示，而發生阻止續約之效力。此時除非雙方另有成立新的租賃契約外，房客單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係，當然房東不可以繼續收房租。

另外要特別提到的是，案例中葉先生與陳先生間的租賃契約雖已變成不定期限租賃契約，但並未經公證，葉先生將房屋賣給他人，依民法第四二五條第二項規定，未經公證之未定期限之租賃契約並沒有買賣不破租賃之適用，也就是葉先生的後手，不會繼受不定期限租賃契約，過戶後仍可依法主張房客陳先生遷出房屋。

（作者∕黃厚誠律師）