永康林先生問：我因工作因素而有租屋需求，在尋尋覓覓後總算找到了一戶家庭式的公寓，但是與房東洽談過程中，得知房東基於管理便利性，不願意單獨出租房間，我只好將該公寓租下來。但是礙於租金負荷過大，請問我是否可以將房間分租給別人，自己當二房東？我是否有義務將分租事宜告知房東呢？
答：租賃契約因具有高度屬人性，相當著重當事人間之信賴關係，而出租人在出租時，通常會考量承租人之資力、職業、個性、生活習慣及生活模式，也會依此判斷是否會成為一個好房客，若承租人要轉租或分租，將會使實際占有使用租賃物之人發生變化，此時信賴關係也會發生變化，對於出租人而言具有一定的衝擊。
我國民法第四四三條規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。亦即，「合法轉租」及「違法轉租」取決於是否得出租人之承諾，倘若租賃契約書已明確記載「出租人不同意將本房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用」等字眼，承租人即不得任意將房屋轉租予他人，否則屋主具有終止契約之權利。
然而，若承租人依舊違反上揭所述不得轉租之約定，而擅自將房屋轉租予第三人時，在法律效果上，因為新的租賃關係存在於原承租人（二房東）與第三人之間，屋主與原承租人之租賃契約並不會因此受影響，所以屋主仍有權向原承租人請求繼續支付租金，原承租人也有繼續保管租賃物之義務，若因第三人之故意或過失毀損租賃物，原承租人還是需依照與屋主間之原租賃關係，對屋主租負損害賠償責任。不過，屋主依照上揭民法規定具有契約終止權而得終止該租賃契約，一般實務作法建議屋主可寄發存證信函或委任律師出具律師函通知原承租人終止租約，以利將來在訴訟上作為有利之證據。此外，若屋主向原承租人終止契約，將導致第三人使用房屋之權利受到影響，則因租賃契約分別獨立，第三人有權向二房東主張權利瑕疵擔保責任。
本案中，建議林先生仍然要尊重房屋所有者之意見，若真有轉租之需求，應先行取得房東同意較為妥適，避免因違法轉租為自己及他人帶來麻煩，不可不慎。
（作者∕梁家瑜律師）