〈司法走廊〉土地被蓋鐵皮屋營業 可請求拆屋還地

學甲區林小姐問：我去年初繼承了一塊位於外縣市的土地，因面積不大又距離遙遠所以一直沒有去看過。今年連假趁著到當地旅遊的機會，順便去看看土地現況，沒想到我的土地上竟然被人蓋了一間鐵皮屋經營小吃攤。我當下詢問小吃攤老闆，對方表示他們是去年開始向我的一位遠親承租該鐵皮屋使用，並且拿出租約證明他們有合法租賃，但就我所知，那塊土地從來沒有出租或出借給任何人蓋房子。請問像這種狀況應該怎麼處理呢？

答：按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第七六七條第一項前、中段定有明文。又按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」同法第一七九前段規定在案。本件林小姐所有之土地如遭人無權占有，導致對於土地之所有權受侵害，自得依前開法文向侵害其所有權之人訴請「拆屋還地」，並請求無權占有土地之人賠償相當於租金之不當得利。

又就本件究竟應向房屋所有人（按查，本件鐵皮屋推測可能為未保存登記建物，其所有人需視該未保存登記建物之原始起造人或事實上處分權人而定，非必然為房屋出租人）或直接占有人（即實際使用人或承租人）請求返還土地乙節，因房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者係房屋所有人而非使用人，土地所有人向房屋所有人請求拆屋還地時，僅得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人遷出，然不得單獨或一併請求該第三人返還土地。

因此，為求紛爭一次解決，林小姐就本件可同時向無權占有土地之房屋所有人請求拆屋還地、向房屋使用人訴請遷出房屋，並向無權占有人請求賠償相當於租金之不當得利。又本案係因不動產物權涉訟，依民事訴訟法第十條第一項規定，專屬不動產所在地之法院管轄，林小姐需至該土地所在地法院提起訴訟，而非於自己住處之法院提告，爰一併提醒留意。

（作者∕李合法律師）