新營區張先生問：我有一塊地，被李先生無權占有而在其上搭蓋建物使用，造成我受到損害。我曾經催告對方拆屋還地，但是李先生卻說其父親與我父親曾簽訂不動產買賣契約書，由我父親將公同共有而且有分管契約存在的這塊地出售給其父親，我父親並同意其父親使用這塊地建築房屋，所以他並非無權占有。請問：我是否可以依據所有權作用，請求李先生拆屋還地？
答：李先生主張的不動產買賣契約書，是由張父出售公同共有土地中分管位置給予李父，張父出售時並非土地所有人，僅為公同共有人而已，此不動產買賣契約是否有效？在法律上買賣契約的成立，並不以出賣人對於標的物有所有權為要件，假如共有人未得其他共有人的同意，擅自出賣共有物的特定部分（即分管位置），買賣契約並非無效，僅對於其他共有人不生效力而已，所以李父與張父訂立的買賣契約，是有效的。
在法律上出賣人張父將該特定部分土地交付予買受人李父占有、使用後，雖然買受人李父不得對於其他共有人主張係有權占有，惟李父占有該特定部分土地，係基於出賣人張父本於買賣的法律關係所交付，出賣人張父不得以土地所有權尚未移轉登記，主張買受人李父為無權占有。因此，在張父、李父分別死亡後，基於繼承關係，李先生並非無權占有土地。
在土地分割後，如果張父交付李父占有的特定部分（即分管位置），剛好分歸由李父取得，由於分割共有物的效力，係採移轉主義，所以李父即有正當泉源，張父不得主張李父為無權占有，當然張先生即不得主張李先生為無權占有。因此，因為繼承關係，張先生不得請求李先生拆屋還地。
（作者／中華民國律師公會全國聯合會常務理事林瑞成律師）
