〈司法走廊〉被繼承人出售土地給他人建屋 繼承人不得請求拆屋還地

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 新營區張先生問:我有一塊地,被李先生無權占有而在其上搭蓋建物使用,造成我受到損害。我曾經催告對方拆屋還地,但是李先生卻說其父親與我父親曾簽訂不動產買賣契約書,由我父親將公同共有而且有分管契約存在的這塊地出售給其父親,我父親並同意其父親使用這塊地建築房屋,所以他並非無權占有。請問:我是否可以依據所有權作用,請求李先生拆屋還地?

 答:李先生主張的不動產買賣契約書,是由張父出售公同共有土地中分管位置給予李父,張父出售時並非土地所有人,僅為公同共有人而已,此不動產買賣契約是否有效?在法律上買賣契約的成立,並不以出賣人對於標的物有所有權為要件,假如共有人未得其他共有人的同意,擅自出賣共有物的特定部分(即分管位置),買賣契約並非無效,僅對於其他共有人不生效力而已,所以李父與張父訂立的買賣契約,是有效的。
 在法律上出賣人張父將該特定部分土地交付予買受人李父占有、使用後,雖然買受人李父不得對於其他共有人主張係有權占有,惟李父占有該特定部分土地,係基於出賣人張父本於買賣的法律關係所交付,出賣人張父不得以土地所有權尚未移轉登記,主張買受人李父為無權占有。因此,在張父、李父分別死亡後,基於繼承關係,李先生並非無權占有土地。
 在土地分割後,如果張父交付李父占有的特定部分(即分管位置),剛好分歸由李父取得,由於分割共有物的效力,係採移轉主義,所以李父即有正當泉源,張父不得主張李父為無權占有,當然張先生即不得主張李先生為無權占有。因此,因為繼承關係,張先生不得請求李先生拆屋還地。
(作者/中華民國律師公會全國聯合會常務理事林瑞成律師)