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《法扶天地》大樓有惡鄰居,可以把趕他走嗎?

中西區朱先生問:我是某大樓管理委員會主任委員,住在八樓的蕭先生常在半夜時連續大力敲打牆壁、地板製造噪音,或酗酒後連續按他人家門電鈴,擾人清夢,多次勸導不但未改,反而變本加厲,不僅對管委會委員、警衛出言恐嚇,甚至還持斧頭破壞大門,嚴重干擾住戶生活安寧,大家都很怕他,管委會可以透過法律趕他走嗎?

 

答:城市公寓大廈林立,素不相識的住戶在同一立體空間共同生活,如何管理維護公寓大廈,提昇居住品質,確實為重要課題。我國已於八十四年六月二十八日制定公布實施公寓大廈管理條例,規範各公寓大廈住戶之權利義務、管理委員會職責及相關罰則;各公寓大廈住戶間亦可制定住戶規約,決議共同遵守事項,以增進共同利益,確保良好生活環境。

公寓大廈管理條例第二十二條第一項第三款規定:「住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:…三、其他違反法令或規約情節重大者。」如本案例蕭先生的情形,已經違反法令及公寓大廈規約達於情節重大之程度,以前住戶因會擔心惡鄰居報復,不敢以自己名義出面處理,現經立法後,只要經過住戶會議決議,即可由管委會向法院起訴要求蕭先生遷離。

惟如要趕走惡鄰,須先進行以下前置作業程序:一,先由管理委員會促請蕭先生改善(須留紀錄,如存證信函、告示照片、勸導時影像等,以免將來蕭先生否認,管委會卻提不出證據)。二,如三個月後仍未改善(也須留相關紀錄),須召開區分所有權人會議並決議通過要起訴請法院強制該住戶遷離。三,接著向法院提訴請強制遷離。若未先進行前置程序,就直接向法院起訴,會因未依照程序而不符法定要件,將導致管委會敗訴。

法令雖賦予管理委員會可訴請法院將惡鄰居遷離,惟惡鄰居也是花錢買房,其所有權仍受憲法保障的。因此最高法院一○八年度台上字第一五四一號民事判決明指,在個案有無適用公寓大廈管理條例第二十二條第一項,需要審酌「目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性等一切情形,俾兼顧該區分所有權人及全體住戶之權益。」所以建議如公寓大廈內有「惡鄰居」,務必要留下證據,否則如在法院訴訟時提不出惡鄰居的違規擾鄰行為,或無法證明持續性、次數等,管委會將會面臨證據不足的問題。       (作者∕黃厚誠律師)