安南區吳先生問：我將土地出售給建商，為了開發土地，建商向銀行辦理建築融資興建房屋，我、建商、銀行訂有土地買賣契約書，又因買賣標的周遭計畫道路的土地也是我所有，建商在興建房屋時，必須利用計畫道路土地埋設管線及供工程車出入，在房屋興建完成後出售客戶，亦必須利用計畫道路土地通行，所以我同意無償提供未出售的計畫道路土地，授與建商及其客戶自由通行地役權，並設定地役權予建商或其指定的第三人（客戶），訂有地役權協議書。後來，因建商未如期取得銀行貸款，且亦未如期把錢給我，經我及銀行解除土地買賣契約，此外我也解除地役權協議書，請問我可以訴請塗銷地役權登記嗎？
答：吳先生已經解除土地買賣契約，假設解除是合法的，則吳先生提供計畫道路土地設定地役權，是否有存續之必要，是主要爭點。按民法上的地役權，指以他人土地供自己土地便宜使用之權。民法規定地役權若無存續的必要，法院因供役地所有人（吳先生）的聲請起訴，得宣告地役權消滅。
地役權與學理所謂的人役權，係以他人的土地供自己便宜使用之權利，並不相同。因此，地役權有無存續的必要，並非考量以供役地所有人（吳先生）與需役地所有人（建商及其客戶）間的設定原因關係，而係考量需役地對供役地有不必存續的情形時，就可說因地役權無存在的必要，或因情事變遷而無存在的可能。
如果吳先生提供設定的地役權，在地政機關的登記上是以「通行為目的」，那麼地役權之有無存續必要的判定，自應以需役地即買賣標的土地因地役權對計畫道路土地的通行，是否無存在的必要，或因情事變遷無存在可能為基準，而非以買賣契約、地役權協議書，經銀行、吳先生解除，建商開發買賣標的土地的目的已無法達到，就直接認為地役權無存續的必要。所以，吳先生應提供更多資料供法院審查，例如計畫道路即將開闢等無地役權存續的必要。
（作者∕林瑞成律師）