歸仁區郭先生問：我和三位兄長因為繼承父親遺產共有一塊土地，每人持分各四分之一，後來二哥因為缺錢，把他的持分賣給我並辦理登記。日前大哥和三哥向我表示要將這塊土地賣給第三人，並稱同意出售的共有人已經超過半數，他們找到買主就可以直接出售土地，無需我的同意，請問是否真的如此？
答：按「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」民法第八一九條第二項規定在案。惟為於兼顧共有人權益之範圍內，促進土地有效利用以增進公共利益，土地法第卅四條之一第一項設有特別規定謂：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」亦即共有物如為土地，其處分（包括買賣等涉及所有權移轉變動之有償行為、與鄰地合併、交換或拋棄等，不包括無償之贈與、信託及共有物分割）僅需由應有部分合計過半數且共有人過半數之同意行之；如同意處分之應有部分合計超過三分之二者，即不論同意人數是否過半數，即得行之，以避免在共有人數眾多之情形下，持分甚少之共有人牽制持分占多數的共有人，反而影響土地利用及社會經濟發展。
本件讀者郭先生繼承取得土地應有部分四分之一，其後又因買賣取得應有部分四分之一，則其就土地所共有之持分已達二分之一；反觀同意出售土地之共有人數雖過半，惟渠等應有部分合計既未達土地法第卅四條之一第一項本文規定之要件（即同意出售之共有人數及持分均需超過二分之一），自無該條規定之適用而不得逕行出售土地。
又本件雖無法出售土地，各共有人仍得自由處分其應有部分。就此節，土地法第卅四條之一第四項固規定共有人出售其應有部分時，其他共有人得以同一價格條件優先承購，惟若出售持分之共有人未通知其他共有人行使優先承購權利，因共有人之優先承購權僅有債權效力，已完成之買賣及移轉登記仍屬有效，其他共有人僅能向出售持分之共有人請求損害賠償，無法撤銷買賣契約或所有權移轉登記，爰併予敘明上情供讀者參考。
（作者／李合法律師）
