〈 法扶天地 〉買賣農地必須與農舍併同移轉登記

歸仁區董先生問：我買了一筆農地，土地上有老舊建築物，我向對方說只買農地，不買建築物，地主叫我自己打掉，買地錢已全付給地主，沒想到雙方到地政機關辦理土地所有權移轉登記時，地政機關卻以這筆農地上有農舍，不能只就農地部分移轉為理由，拒絕我們辦理土地的所有權移轉登記。為什麼會這樣，有什麼辦法可以解決？

答：為協助農民可以就近照顧自己的農地，並同時解決農民居住的問題、促進農地合理利用、增進農民福利、提高農民生活水準，農業發展條例規定允許農民得於自有農地之一定面積範圍興建之建築物，此種建築物即稱之為「農舍」。

立法者又為避免農地、農舍遭有心人士做非農業使用，而有相關的立法防止。例如農業發展條例第十八條第四項規定，農舍的起造人應同時為該農舍坐落土地的所有權人，農舍應與其坐落土地同時移轉或同時設定抵押權，已申請興建農舍之農業用地不得重複申請；農業用地興建農舍辦法第二條第一項也規定，申請興建農舍之申請人應為農民、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者、申請人戶籍所在地及其農業用地須在同一縣市內、農地取得及申請人戶籍登記均應滿二年、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃、申請人須無自用農舍、申請人同時須為該農業用地之所有權人等等規定。

董先生與地主間只有就農地為所有權移轉登記，並無連同農地上的農舍所有權一同申請移轉登記，這就違反了農業發展條例第十八條第四項中段規定之「農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」之強制規定。縱使農舍老舊，但因仍有登記尚未消滅，因此地政機關審查時發現農地上有農舍的存在，認為董先生申請農地所有權移轉登記的行為，違反農業發展條例第十八條第四項中段之農地及農舍必須併同移轉的強制規定。如此，依民法第七十一條「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」之規定，董先生與地主間單就農地的移轉登記行為就會被認為係無效的法律行為，因此地政機關駁回先生申請農地所有權移轉登記之申請。

根本解決只能再向地主協商連同農舍一起買賣，再將農舍及農地一起向地政機關申請移轉登記；或請地主將農舍申報拆除，併辦理滅失登記，解除農舍套匯後，再單就農地辦理移轉登記。

（作者∕黃厚誠律師）