嘉義市東區王先生問：最近看到報載有位包租公將透天厝房子租給人家，他的戶籍也設在該棟房子，租客來承租，看了房子便豪爽地簽約並預付一年租金。包租公覺得遇到好房客，就未特別去注意，沒想到過了將近一年再去查看，竟然發現房客換人了，詢問才發覺整棟透天厝竟被賣掉，對方還出示合法購買文件，令包租公甚感疑惑，我懷疑這新聞真實性，請問現實環境真的會發生這樣的事嗎？
答：在目前法律制度下，以上情形，確實是可能發生的！關鍵就在於包租公將自己的戶籍設在出租的房子，給了歹徒可趁之機會。
票據法第一百廿三條規定，執票人向本票發票人行使追索權時，得聲請法院裁定後強制執行。歹徒透過偽造屋主名義簽發之高面額本票（高於房地之市價），向法院聲請對本票裁定。法院會要求提出發票人即包租公之戶籍謄本，依照包租公的戶籍地址送達本票裁定文件，然後歹徒再假冒包租公名義收受裁定（如盜刻並蓋用包租公印章）。法院看到送達證書上有蓋用包租公印章，即表示文件已合法送達，包租公若未在抗告期間提出抗告，法院就會核發裁定確定證明書給本票執票人。本票執票人就可以拿本票及裁定確定證明書，聲請強制執行拍賣包租公之透天厝，等到法院訂期拍賣，歹徒就迅速以假本票債權承受，取得所有權，然後迅速將透天厝賣掉捲款潛逃。
購買者若係善意第三人，確實付出相當價金買受，則包租公就沒有機會要回房子了。
破解之道，首先要先知悉法院的各項文書送達處，都是根據住所地，一般大概是以戶籍地為主，所以切記，設籍地一定要以本人能收到信件的住址，才不會造成上開重大損害。此外，如果房屋、土地上有金融機構的貸款抵押權存在，則在強制執行程序中，法院也會通知抵押權人（即銀行），銀行則會連絡貸款人了解被拍賣情形，如此也能及時發現歹徒計謀，而無法得逞。
最後要特別注意的是，一般人若有收到法院本票裁定文件，一定要細看內容並在規定的期間內提出抗告或確認本票債權不存在訴訟，以維護自己的權益。
（作者∕法律扶助金會嘉義分會會長林春發律師）
