〈司法走廊〉不定期租賃關係 房東調漲租金權利受限

佳里區曾先生問：我有一間房子出租給房客居住使用，租期原本只約定二年，沒有公證租約。租約到期後，房客沒說要搬走，我也就繼續讓他使用房屋並收取租金，沒有另外簽立書面契約。最近因為萬物皆漲，我跟房客提要漲租金，房客卻拒絕，還說依照法律規定，我不能片面漲租，也不能終止租約。請問律師，我該怎麼辦？

答：按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」民法第四百五十一條定有明文。曾先生於與承租人間之定期租約租期屆滿後，仍然容由承租人繼續使用房屋並收取租金，依前開民法規定，即視為雙方間按原先之約定內容繼續不定期租賃關係。故就租金等約定內容，如需更動，則需得當事人雙方同意後變更，出租人無法單方決定調漲租金。

另民法第四百五十條第二項本文固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，惟因本件租賃標的物係住宅，故應優先適用土地法第一百條、租賃住宅市場發展及管理條例第十條等特別法規定，亦即僅於符合該等法令終止租約之事由（例如：出租人收回自住或重新建築時；承租人違法轉租時；承租人積欠租金額，除擔保金抵償外達二個月以上，經定相當期限催告仍拒繳時；承租人以房屋供違反法令之使用時；承租人損壞出租人之房屋或附著財物、附屬設備，而不為修繕或相當之賠償時等），得依相關規定於一定期限前通知並終止租賃契約。

曾先生與承租人間不定期租賃契約如無前述相關法令所定事由而無法單方終止，又因不動產價值增加而有漲租之必要而無法與承租人達成調整租金之合意時，出租人或可考慮依民法第四百四十二條規定，訴請法院酌增租金。惟法官審理後是否判准出租人之請求，或增加金額是否符合出租人之主張，則需視具體個案而定。   （作者∕李合法律師）