新營區林先生問：拿民事判決書聲請查封債務人財產，如查封到房地後，對方仍不還錢，怎麼樣拍賣？如拍賣不出去，房地可變成我來買？若我買這房子後，對方還不搬走，又該怎麼辦？ 答：民事強制執行債務人的房屋及土地，需經幾道主要手續，才能拿回對方所欠的錢。第一步是去貼封條，查封對方的房地產，法院得發函地政事務所禁止這房地辦過戶或設定處分給他人；第二步將查封的房地產公告拍賣；第三步是拿拍賣所得抵償積欠的債務。以下說明如何拍賣債務人的房地不動產。 拍賣房地之前，法院會先請不動產鑑價公司人員會同鑑價，再以該鑑價金額為第一次拍賣的底價（足以清償債務金額的前提），前後總共有幾次拍賣的機會。第一次拍賣，是由法院民事執行處先對外公告（貼於法院公告欄並刊登於報紙上），讓有興趣買賣「 法拍屋」的民眾，得以知悉於何時有房地不動產可買。再於公告十四天後的拍賣日，由民眾以投摽競價的方式來買，參與投標的人，必須繳納一定數額的保證金。最後，再由法官於法院拍賣投標處，公開唸出得標人姓名，要注意，得標人應於得標日七日內繳足全部價金。 萬一無人標購，或雖有人投標但出價未達最低的拍賣價額，如債權人願意用底價承買下來也可以，民事執行處會發給債權人類似該房地的所有權狀 「權利移轉證書」。假如連債權人也不願意承買該房地，法院會作第二次拍賣，通常會降低底價至第一次拍賣價格減兩成（例如第一次拍賣為一千萬元， 第二次拍賣約八百萬元)，用降低第一次拍賣的價格來脫售的方式，專業術語叫做「再行拍賣」。 若再行拍賣又沒人來買或未拍出去，且債權人也不願承買，就得進入第二次減價拍賣，價錢降低為第二次拍賣所訂價格減兩成（如上例第二拍八百萬元的兩成，即六百四十萬元）。換言之，第一次拍賣不成，則得再為第二次及第三次的減價拍賣，均稱為「再行拍賣」。假如經過三拍仍賣不出，就得再行對外公告三個月（應買期間），看看是否有人願意出價，這可說第四次拍賣，但債權人亦得聲請停拍，另行估價或減價拍賣，如仍無人來買，可能就得當作撤回查封拍賣之執行。 總之，從第一次到第四次拍賣，在賣不出去的情況下，債權人可以出面要求承購那塊房地，若債權人已買到拍賣屋，對方卻還是不搬走， 法官將會同當地派出所警察請對方搬走，並將屋內債務人的東西清理乾淨，再把該房地交還給債權人。      （作者∕羅瑞昌律師）