〈司法走廊〉祖產持分賣給外人 得隨時請求分割

學甲區王先生問：我繼承一塊和許多親戚共有的土地，因為是長輩留下來的祖產，大家都有默契不分割也不出售給家族成員以外之人。沒想到，前幾天收到法院寄來的通知書和起訴狀，才知道其中一個共有人因為債務問題把他的持分轉讓給第三人，現在該第三人起訴請求分割共有物。請問共有人不是有優先購買權嗎？我們可以在訴訟中拒絕分割嗎？

答：按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」土地法第三十四條之一第四項定有明文。又依土地法第三十四條之一執行要點第十一點規定，出售應有部分之共有人於程序上應先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買，而徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。又本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，僅得依法向該共有人請求損害賠償，已成立之買賣契約及移轉登記行為不因此無效。

所以，本件因共有人已將其應有部分轉讓並辦理所有權移轉登記予第三人，縱其未踐行前揭通知優先承購人等義務，王先生亦僅能就所受損害另行向該共有人請求賠償。

次按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。」民法第八二三條第一、二項定有明文。為此，各共有人不論其應有部分多寡，依上開法文規定均得以全體共有人為被告，隨時起訴請求分割共有物，僅在共有物之使用目的不能分割，或共有人間有不分割之協議時，被告得提出相關舉證並拒絕分割。

本件如無前揭不能分割之事由，建議王先生考慮是否透過調解協商處理，否則最好於訴訟中提出分割方案，儘可能主張對自己有利之方案，以維權益。

（作者∕李合法律師）