〈法扶天地〉共有人對房地共有物之行使權利

新營區史先生問：本人借款予友人，友人將其與他人共有之房屋連同基地（權利範圍：應有部分三分之一）設定抵押權予本人，以擔保債務履行。豈料，友人無法如期返還借款，且屢經催討後，竟避不見面，本人不得不聲請法院強制執行，嗣經拍賣程序，承受取得友人原擔保房屋連同基地之應有部分所有權，成為該房地之共有人。惟全體共有人對共有物應如何使用，原多有意見難達成共識，況本人所有權僅為應有部分三分之一而已，且與該其他共有人並不認識。請問對共有房地得如何行使權利？可以請求分割共有房地？取得特定部分單獨使用嗎？

答：按「各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」民法第八二三條定有明文。準此，若史先生所述之共有房地並未訂有不分割之契約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，史先生自得隨時訴請法院分割共有物。

再按共有人對於共有物之分割不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，以原物分配於各共有人或部分共有人，於原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，為同法第八二四條所明定。是以，史先生倘無法與其他共有人達成分割協議，依法即得請求法院裁判分割共有物。

又分割共有以原物分割為原則，各共有人均有權利各自提出分割方案，惟法院得審酌共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情，依職權判定分割方法，不受各共有人主張之拘束，不服判決者，得對法院判決上訴。就房屋所坐落基地，因土地上建有房屋，當無就該房屋基地原物分割，而由共有人各自單獨取得土地所有權而為利用之可能性；另就共有之房屋，倘為分割，對於房屋整體之使用及經濟效益，顯有不利，況共有房屋為獨立建物，原物分割後，能否由各自分配取得者單獨進出、使用顯有疑義。承上，就共有房地若採原物分割予全體共有人，對於房地整體之使用及經濟效益，應顯為不利益，故堪認將共有之房屋（連同基地）變價分割，不僅符合公平原則，且能兼顧發揮土地之經濟效用，符合全體共有人之利益，為最佳之分割方法。

日後，史先生得持該分割共有物之法院確定判決，透過執行法院鑑價、拍賣之執行程序變賣共有房地，嗣經拍定後，由各共有人按依應有部分比例分配價金。

（作者∕楊淑惠律師）