〈府城廣角鏡〉平均地權條例修正案宜防後遺症

■李沃牆

立法院於二０二三年一月十日正式三讀通過《平均地權條例》修正案，修法目的係為打擊炒房、健全房市交易秩序及保障國人購屋權益與居住正義。而修法內容主要有五大重點：一、限制換約轉售，二、重罰炒作行為，三、建立檢舉獎金制度，四、解約申報登錄，五、建立私法人購買住宅許可制。前四點針對投機客、炒房團、代銷及仲介管制，希冀降低預售屋的炒作，以及成屋、中古屋的短線投資對房價的影響。第五點則為杜絕私法人炒房而立。持平而論，修正案立意甚佳，但衍生的後遺症卻不少。

首先是可能的負面影響。首先，由於預售屋換約和轉手面臨諸多限制，恐降低預售屋購買意願。全台在三年內的預售屋預計完工戶數將逾十五萬戶，估計在新法上路前將賣壓湧現。而成屋需求升溫後，將拉近彼此價格差距。

其次，建商的推案型態，將從預售案轉變為成屋案，由於成屋推案無法在工程期間銷售回收資金，建商的金流需求龐大，對財力有限的建商較不利，恐出現資金周轉不靈或財務危機。

第三，私法人購置住宅採許可制後，其購屋的資產操作空間不再，高資產族群的置產態度也會略為保守。據悉，過去豪宅買氣主要來自本土資金及海外回流資金，一旦透過私法人購屋的條件變更嚴苛，勢必會影響這些族群的購屋意願，進而衝擊豪宅市場。

再者亦可能引發不少爭議，如，一、禁止私法人購屋，除實務上執行可能會遇到一些困境，例如都更案，若實施者與出資者不同法人，或不同法人合建等，就難解釋清楚。二、其實，在「房地合一稅二點０」已經有重稅打擊炒房的政策，如對五年內法人獲利課徵百分之三十五至四十五的重稅，一定條件下的股權交易也一併納入課稅，繳納房地合一稅後的盈餘分配，還需再繳百分之二十八所得稅，實質稅率達百分之六十點四，實已有疊床架屋之實。

三、房價高漲與建築成本息息相關，並非單一的人為炒作而成。建築成本共有四類，其中土地成本占房價五成至七成，建造成本占房價約二成五，另管銷費、廣告費及利息等總計成本占房價一成至一成五，建商合理利潤占房價二成至三成。於是，有業者謂，「土地價格是麵粉，房屋價格是麵包」，房屋的高漲與土地被炒作關聯度極高，但法規幾乎僅針對房地產，並未對土地炒作者下重手，殊屬遺憾。

由於疫情持續，使得全球供應鏈大受干擾，加上原物料短缺迫使供應商調漲價格。據悉，近兩、三年營建成本大幅攀升三成，也導致房價居高不下。打房如同七傷拳，傷人七分，自傷三分。

房地產一向是經濟的火車頭，其上中下游的產業鏈不計其數，一旦房地產景氣低迷，勢必衝擊經濟成長。早在《平均地權條例》修正案通過前，台灣房地產市場已受升息、通膨及不動產選擇性信用管制的牽制，交易量減少尤其明顯。尤有進者，今年全球經濟成長表現將較去年差，而國內主要研究機構及政府機構，包括台經院、主計處、中華經濟研究院、台綜院、中央銀行及中研院，均不約而同下修台灣今，明兩年的經濟成長預測，各家對今年經濟成長均無法「保三」。吾人以為，此修正案實施後，可能發生「景氣差、市場冷、打房熱」的現象，值得政府注意。   （作者為淡江大學財金系教授）