永康區張先生間:李先生數十年前在自有其土地上興建廠房建物,沒有辦理建物所有權第一次登記(保存登記),該廠房建物為違章建築,李先生死後其繼承人將該廠房出售予訴外人王先生,僅辦理土地過戶手續,廠房建物則因無保存登記致不能過戶,後來王先生將該廠房出售給我,亦僅辦理土地過戶手續,廠房建物亦因未保存登記而無法過戶給我。最近李先生的再轉繼承人(孫輩之人),出面訴請確認該廠房建物為其所有,請問此訴訟我如何答辯?
答:實務上認為違章建築是可以買賣、讓與,違章建築的讓與,雖然因沒有辦理所有權第一次登記,而不能辦理建物所有權移轉登記(過戶)手續,但在受讓人與讓與人間,如無相反的約定,應認為讓與人已將該違章建築的事實上處分權讓與受讓人。李先生興建的廠房建物,因未申請建築主管機關審查許可並發給建照,即擅自建造,為違章建築。違章建築仍可進行交易,受讓人雖無從取得建物所有權,但取得建物的事實上處分權。
目前就違章建築的事實上處權法律地位雖有爭論,但長久以來的實務上見解,均認為違章建築交易所取得的事實上處分權,具有占有、使用、收益、事實上處分(如拆除)及交易等支配權能,此亦為社會交易的通念,此事實上處分權自屬法律所保障的權利。此是否會造成鼓勵違章建築之結果?在此不予討論,僅說明違章建築交易的狀況及法律效果。
本例李先生的繼承人將該廠房違章建築出售予王先生之際,既將使用收益權及事實上處分權移轉於買受人王先生,廠房違章建築的所有權已不再具有所有權的實質內涵,因此李先生的再轉繼承人(孫輩之人)訴請確認所有權存在,自不能認有即受確認判決的法律上利益,法院可能會駁回其訴訟。
(作者∕林瑞成律師)